Σχεδιασμός coliving και ευέλικτης κατοικίας στην Ελλάδα

Να ζεις μαζί χωρίς να χάνεις το ιδιωτικό

Το coliving γεννιέται από μια πραγματική αλλαγή. Το κόστος στέγασης και τα ενοίκια στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη έχουν στρέψει φοιτητές, νέους επαγγελματίες και ανθρώπους σε κινητικότητα σε λύσεις πέρα από την κλασική μίσθωση. Αντί για ολόκληρο διαμέρισμα, ο κάτοικος έχει έναν μικρό ιδιωτικό χώρο και μοιράζεται κουζίνα, καθιστικό, εργασία και παρέα με μια κοινότητα. Δεν είναι μια παροδική μόδα, αλλά μια απάντηση στο κόστος της γης και σε έναν πιο ευέλικτο τρόπο ζωής.

Ο σχεδιασμός είναι αυτό που ξεχωρίζει ένα καλό coliving από ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα με νέο όνομα. Το έργο πρέπει να εξασφαλίζει σε κάθε κάτοικο ένα πραγματικό ιδιωτικό καταφύγιο, με ηχομόνωση και φυσικό φως, και ταυτόχρονα να προσφέρει κοινόχρηστους χώρους που πραγματικά προσκαλούν στη χρήση. Όταν αυτή η ισορροπία χάνεται, το μοντέλο μοιάζει με συνωστισμό· όταν πετυχαίνει, μοιάζει με έναν επιθυμητό τρόπο κατοίκησης.

Η ισορροπία ανάμεσα στο ιδιωτικό και το κοινό

Η ιδιωτική μονάδα είναι η καρδιά του έργου. Ακόμη κι αν είναι μικρή, πρέπει να λύνει τον ύπνο, την εργασία και την υγιεινή με αξιοπρέπεια: καλός προσανατολισμός, ενσωματωμένη αποθήκευση, δικό της μπάνιο όπου γίνεται και, πάνω απ' όλα, ηχομόνωση μεταξύ των μονάδων. Ο θόρυβος είναι η πρώτη αιτία αποχώρησης από το coliving, και λύνεται στη μελέτη, όχι μετά.

Οι κοινόχρηστοι χώροι είναι ο λόγος που κάποιος επιλέγει coliving αντί για ένα στούντιο. Μια ευρύχωρη κουζίνα, καθιστικό, χώρος για εργασία, πλυσταριό και ένας υπαίθριος χώρος: καθένας πρέπει να είναι διαστασιολογημένος για τον πραγματικό αριθμό κατοίκων και σχεδιασμένος με ποιότητα, όχι σαν ένας φαρδύς διάδρομος. Η αναλογία ιδιωτικής και κοινόχρηστης επιφάνειας ορίζει τον χαρακτήρα του έργου και το επιχειρηματικό του μοντέλο.

Το coliving δεν πουλά ένα φθηνότερο δωμάτιο: πουλά την ισορροπία ανάμεσα στο να είσαι μόνος όταν θέλεις και με παρέα όταν τη χρειάζεσαι. Αυτή η ισορροπία σχεδιάζεται.

Το coliving ως επενδυτικό προϊόν

Για έναν επενδυτή, το coliving πυκνώνει τη χρήση του κτιρίου και προσθέτει υπηρεσίες, κάτι που μπορεί να αυξήσει την απόδοση ανά τετραγωνικό σε σχέση με την κλασική μίσθωση. Σε αντάλλαγμα, απαιτεί επαγγελματική διαχείριση και έναν σχεδιασμό φτιαγμένο για εντατική χρήση. Δεν είναι παθητικό προϊόν: η διαχείριση, η κοινότητα και η συντήρηση είναι μέρος της απόδοσης.

Το μοντέλο έχει παραλλαγές πέρα από τον νέο επαγγελματία. Το coliving για ηλικιωμένους απαντά στη γήρανση του πληθυσμού με μια επιλογή ανάμεσα στο δικό τους σπίτι και σε μια μονάδα φροντίδας: ιδιωτική αυτονομία μαζί με υπηρεσίες και συντροφιά. Κάθε κοινό, φοιτητής, επαγγελματίας ή ηλικιωμένος, ζητά διαφορετικό πρόγραμμα και διαφορετικές ποιότητες, και η σύγχυσή τους είναι το ακριβότερο λάθος του κλάδου.

Νομοθεσία: το ζήτημα της χρήσης

Το coliving κινείται σε μια γκρίζα ζώνη ανάμεσα στην κατοικία, το τριτογενές και το τουριστικό κατάλυμα. Οι χρήσεις γης και ο πολεοδομικός σχεδιασμός καθορίζουν τι επιτρέπεται σε κάθε ακίνητο, και ένα κτίριο κατοικίας δεν μπορεί χωρίς άλλο να λειτουργεί ως βραχυχρόνια φιλοξενία. Η αλλαγή χρήσης απαιτεί συνήθως άδεια μέσω του συστήματος e-Άδειες, και η αξιολόγηση διαφέρει από δήμο σε δήμο.

Γι' αυτό η νομική ανάλυση δεν είναι το τελευταίο βήμα αλλά η πρώτη απόφαση. Πριν την αγορά ενός ακινήτου προς μετατροπή, αξίζει να ελεγχθεί η επιτρεπόμενη χρήση, οι όροι κατοικησιμότητας και προσβασιμότητας κατά τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, και το πώς ταιριάζει το πρόγραμμα στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Αυτή η προμελέτη αποτρέπει την αγορά ενός ακινήτου που η νομοθεσία δεν επιτρέπει να λειτουργήσει ως coliving.

Ευέλικτη κατοικία: χώροι που αλλάζουν

Το coliving είναι μία όψη μιας ευρύτερης τάσης: της ευέλικτης κατοικίας. Η ίδια λογική ισχύει για διαμερίσματα που αλλάζουν χρήση μέσα στη μέρα ή τον χρόνο, κινητά χωρίσματα, μετασχηματιζόμενα έπιπλα και κτίρια που μπορούν να περάσουν από κατοικία σε coliving ή σε βραχυχρόνια φιλοξενία χωρίς να αγγίξουν τον φέροντα οργανισμό. Ο σχεδιασμός με αυτή την ευελιξία προστατεύει την αξία του ακινήτου σε μια αγορά που αλλάζει γρήγορα.

Η σωστά εννοούμενη ευελιξία δεν είναι να αφήνεις τα πάντα ακαθόριστα, αλλά να αποφασίζεις τι είναι σταθερό και τι μπορεί να κινηθεί. Ο φέρων οργανισμός, οι υγροί πυρήνες και οι εγκαταστάσεις ορίζουν το μόνιμο· τα υπόλοιπα οργανώνονται ώστε να ανακατασκευάζονται. Αυτό το κριτήριο, που εφαρμόζουμε και στον σχεδιασμό μικρών διαμερισμάτων, είναι που κρατά ένα κτίριο χρήσιμο και σε είκοσι χρόνια.

Από την ανάλυση στη λειτουργία: ολοκληρωμένη υπηρεσία

Ξεκινάμε από την ένταξη: νομοθεσία, προφίλ κατοίκου και τα νούμερα του ακινήτου. Με αυτό ορίζουμε το πρόγραμμα, την αναλογία ιδιωτικού και κοινόχρηστου και μια προμελέτη με εκτίμηση κόστους που ο επενδυτής εγκρίνει πριν προχωρήσουμε. Δουλεύουμε σε BIM για να συντονίσουμε αρχιτεκτονική, εγκαταστάσεις και τις επαναλήψεις της ιδιωτικής μονάδας, όπου κάθε βελτίωση πολλαπλασιάζεται επί τον αριθμό των μονάδων.

Στη συνέχεια αναπτύσσουμε τη μελέτη, διεκπεραιώνουμε τις άδειες και επιβλέπουμε το έργο ως την παράδοση. Σχεδιάζουμε το κτίριο για αυτόν που θα το λειτουργήσει: απλή συντήρηση, ανθεκτικά υλικά και κοινόχρηστοι χώροι που η κοινότητα μπορεί να κάνει δικούς της. Ένα καλά λυμένο coliving είναι ταυτόχρονα ένα καλό μέρος για να ζεις και ένα ακίνητο που αντέχει στον χρόνο.