Επανάχρηση κτιρίων και στοών στην Αθήνα

Το κτίριο ως πόρος, όχι ως οικόπεδο

Για χρόνια, ένα παλιό κτίριο θεωρούνταν εμπόδιο που έπρεπε να κατεδαφιστεί για να ελευθερωθεί το οικόπεδο. Σήμερα η αφετηρία είναι διαφορετική: ο υπάρχων φέρων οργανισμός, η θέση και ο χαρακτήρας είναι αξία πάνω στην οποία χτίζεις. Ένα άδειο γραφείο μπορεί να γίνει κατοικία, ένα παλιό βιομηχανικό κτίριο χώρος πολιτισμού ή εμπορίου, μια φθαρμένη στοά ένας ζωντανός προορισμός, χωρίς να ισοπεδωθεί τίποτα. Το έργο επανάχρησης ξεκινά από αυτή τη διαπίστωση.

Η Αθήνα διαθέτει τεράστιο απόθεμα από διαφορετικές εποχές, από νεοκλασικά και μεσοπολεμικές πολυκατοικίες έως μεταπολεμικά γραφεία, που δεν ταιριάζουν πια στην αρχική τους χρήση αλλά βρίσκονται σε προνομιακές θέσεις. Η επανάχρηση αντί της κατεδάφισης είναι συχνά πιο γρήγορη, πιο οικονομική και πιο βιώσιμη, με την προϋπόθεση ότι κατανοείς το κτίριο πριν σχεδιάσεις.

Η στοά και το διατηρητέο: τυπολογίες που ξαναζούν

Η στοά είναι μια χαρακτηριστική αθηναϊκή τυπολογία: ένας εσωτερικός δρόμος που διαπερνά το οικοδομικό τετράγωνο και συνδέει δύο οδούς. Πολλές στοές του ιστορικού κέντρου, όπως η Στοά Αρσακείου, επαναπροσδιορίζονται τα τελευταία χρόνια ως προορισμοί εστίασης, πολιτισμού και εμπορίου, δίνοντας πίσω στην πόλη έναν προστατευμένο δημόσιο χώρο. Είναι το πιο καθαρό παράδειγμα του πώς μια ξεχασμένη δομή μπορεί να ξαναγίνει ζωντανό κομμάτι της πόλης.

Τα διατηρητέα κτίρια ακολουθούν την ίδια λογική με αυστηρότερους όρους. Η προστασία τους δεν είναι εμπόδιο αλλά μέρος της αξίας: μια όψη, μια κλίμακα ή ένα κλιμακοστάσιο που δεν μπορούν να αναπαραχθούν σήμερα δίνουν στο έργο μια ταυτότητα που η νέα κατασκευή δύσκολα αγοράζει. Ο ρόλος του αρχιτέκτονα είναι να συνδυάσει αυτή την προστασία με μια σύγχρονη, βιώσιμη χρήση.

Το πιο βιώσιμο κτίριο είναι συχνά αυτό που ήδη στέκεται. Η επανάχρηση είναι η τέχνη να το κάνεις να σημαίνει κάτι νέο.

Αλλαγή χρήσης: από γραφείο και βιομηχανία σε κατοικία και πολιτισμό

Η πιο συχνή μετατροπή σήμερα είναι γραφείο σε κατοικία, ωθούμενη από τα κενά γραφεία και την πίεση στη στέγαση. Είναι τεχνικά απαιτητική: η κατοικία ζητά περισσότερο φυσικό φωτισμό, ηχομόνωση, αερισμό και δίκτυα από ό,τι ένα γραφείο, και το βάθος του κτιρίου και η θέση των ανοιγμάτων κρίνουν πόσο καλά γίνεται. Τα βιομηχανικά κτίρια προσφέρουν αντίθετα μεγάλους, ευέλικτους όγκους που ταιριάζουν σε πολιτισμό, εμπόριο, εστίαση ή κατοικίες τύπου loft.

Κάθε νέα χρήση φέρνει τη δική της νομοθεσία και τα δικά της οικονομικά. Ο ρόλος μας είναι να ελέγξουμε από νωρίς ποιες χρήσεις αντέχει πραγματικά το κτίριο, τεχνικά και νομικά, πριν ένας επενδυτικός υπολογισμός στηριχτεί σε λάθος παραδοχές. Συχνά η καλύτερη απάντηση είναι ένα μείγμα: κατοικία στους επάνω ορόφους, κοινό στο ισόγειο και ένα αίθριο ή μια στοά που ανοίγει στην πόλη.

Νομοθεσία και τεχνική για το υφιστάμενο

Η αλλαγή χρήσης απαιτεί συνήθως οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μέσω του συστήματος e-Άδειες, ακόμη κι αν δεν υπάρχει κατεδάφιση ή προσθήκη, και ελέγχεται η συμβατότητα με τις χρήσεις γης. Ο χώρος πρέπει να συμμορφώνεται με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και τον Κτιριοδομικό Κανονισμό σε πυροπροστασία, αερισμό και προσβασιμότητα. Σε διατηρητέα και στοές, κάθε επέμβαση σε όψη ή φέροντα οργανισμό εγκρίνεται από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και, όπου απαιτείται, τις υπηρεσίες του Υπουργείου Πολιτισμού.

Το να χτίζεις μέσα σε υπάρχον κτίριο σημαίνει να δουλεύεις με αβεβαιότητες: φέρων οργανισμός, στατική επάρκεια, υγρασία και κρυμμένες εγκαταστάσεις δεν φαίνονται σε παλιά σχέδια. Γι' αυτό ξεκινάμε με προσεκτική αποτύπωση, συχνά με τρισδιάστατη σάρωση, και χτίζουμε ένα ψηφιακό μοντέλο σε BIM. Με αυτό ελέγχουμε τη νέα κάτοψη πάνω στην πραγματικότητα, εντοπίζουμε συγκρούσεις πριν γίνουν πρόσθετες εργασίες στο εργοτάξιο και δίνουμε στον ιδιοκτήτη έναν συγκρίσιμο προϋπολογισμό.

Βιωσιμότητα: να κρατάς τον φέροντα οργανισμό

Το ισχυρότερο επιχείρημα για την επανάχρηση σήμερα είναι το κλίμα. Ένα μεγάλο μέρος του αποτυπώματος άνθρακα ενός κτιρίου βρίσκεται στον φέροντα οργανισμό και στα υλικά που έχουν ήδη παραχθεί και χτιστεί. Το να τα κρατάς αντί να κατεδαφίζεις και να χτίζεις εκ νέου εξοικονομεί σημαντική ενσωματωμένη ενέργεια, ενώ ταυτόχρονα εξοικονομεί χρόνο και συχνά χρήμα. Η επαναχρησιμοποίηση αυτού που ήδη υπάρχει είναι και περιβαλλοντικό επιχείρημα και επιχειρηματική λογική.

Δουλεύουμε ώστε να κρατήσουμε όσο το δυνατόν περισσότερο από το φέρον και να συμπληρώσουμε με νέο εκεί που χρειάζεται. Τα ίχνη της ιστορίας στα υλικά και στις λεπτομέρειες γίνονται ποιότητα που η νέα κατασκευή σπάνια μπορεί να αγοράσει, και δίνουν στο κτίριο μια ταυτότητα δύσκολο να αντιγραφεί.

Από την ανάλυση στη λειτουργία: ολοκληρωμένη υπηρεσία

Ξεκινάμε με μια προμελέτη του κτιρίου και των πολεοδομικών του δεδομένων: τι επιτρέπουν οι χρήσεις γης, τι αντέχει ο φέρων οργανισμός και ποια χρήση αποδίδει τη μεγαλύτερη αξία. Με αυτό ετοιμάζουμε μια πρόταση με εκτίμηση κόστους και φάσεις που ο ιδιοκτήτης εγκρίνει πριν αναπτυχθεί το έργο. Η τρισδιάστατη απεικόνιση βοηθά τη μίσθωση και την πώληση, δείχνοντας το κτίριο επαναχρησιμοποιημένο πριν καν υπάρξει.

Στη συνέχεια εκπονούμε τη μελέτη, διεκπεραιώνουμε τις άδειες και τις εγκρίσεις των αρμόδιων υπηρεσιών, και επιβλέπουμε το έργο ως τη λειτουργία. Το να συγκεντρώνεις αρχιτεκτονική, τεχνική και αδειοδότηση κάτω από την ίδια στέγη είναι ιδιαίτερα πολύτιμο στην επανάχρηση, όπου κάθε απόφαση για το υφιστάμενο επηρεάζει προϋπολογισμό, χρονοδιάγραμμα και τελικό αποτέλεσμα.