Πόσο κοστίζει ένας αρχιτέκτονας στην Αθήνα και τι αγοράζετε πραγματικά
Τι περιλαμβάνει μια αρχιτεκτονική αμοιβή, γιατί οι προσφορές δεν συγκρίνονται μόνο με αριθμό και πού δημιουργείται αξία.
Αθήνα · κόστος αρχιτέκτονα Αθήνα
Από πού ξεκινά η μελέτη
Η αμοιβή εξαρτάται από το στάδιο και την ευθύνη: αποτύπωση, προμελέτη, άδεια, οριστική μελέτη, λεπτομέρειες, δημοπράτηση και επίβλεψη είναι διαφορετικές εργασίες.
Για το Wolfblanc, το πρώτο βήμα είναι να μετατραπεί το ζητούμενο σε σαφές πλαίσιο: τι υπάρχει, τι επιτρέπεται, τι αξίζει να αλλάξει και ποια απόφαση πρέπει να παρθεί πριν δεσμευτεί κεφάλαιο. Αυτό κάνει τη μελέτη χρήσιμη, όχι απλώς όμορφη.
Το ακριβό λάθος δεν είναι η αμοιβή. Είναι η απόφαση χωρίς σχέδιο.
Σχεδιασμός, κόστος και ρίσκο
Μια χαμηλή προσφορά μπορεί να σημαίνει μικρότερο αντικείμενο και όχι καλύτερη τιμή. Η σύγκριση χρειάζεται κοινή λίστα παραδοτέων, αριθμό συναντήσεων, ρόλο στο εργοτάξιο και τρόπο χειρισμού αλλαγών.
Η προμελέτη πρέπει να δείχνει επιλογές με συνέπειες. Ένα σενάριο μπορεί να είναι πιο ήπιο και οικονομικό, ένα άλλο πιο φιλόδοξο και αποδοτικό. Το σημαντικό είναι να φαίνεται τι απαιτεί άδεια, τι επηρεάζει εγκαταστάσεις και τι μεταφέρει ρίσκο στο εργοτάξιο.
Πίνακας αμοιβών αρχιτέκτονα: τιμές αναφοράς 2026
Οι αμοιβές αρχιτέκτονα στην Ελλάδα δεν ρυθμίζονται από υποχρεωτικά τιμολόγια από το 2013. Κάθε γραφείο ορίζει ελεύθερα τις αμοιβές του. Τα παρακάτω ποσά αντικατοπτρίζουν τα τρέχοντα επίπεδα της αγοράς για γραφεία μεσαίου-υψηλού επιπέδου στην Αθήνα. Τα ποσοστά υπολογίζονται επί του προϋπολογισμού κατασκευής χωρίς ΦΠΑ.
| Τύπος έργου | Αμοιβή (% Π/Υ) | Παράδειγμα: Π/Υ 100.000 € |
|---|---|---|
| Μερική ανακαίνιση (μπάνιο, κουζίνα) | 10–18 % | 10.000–18.000 € |
| Ολική ανακαίνιση διαμερίσματος | 8–15 % | 8.000–15.000 € |
| Αποκατάσταση κτιρίου / διατηρητέο | 10–18 % | 10.000–18.000 € |
| Νέα κατοικία (κατασκευή εξ αρχής) | 6–12 % | 6.000–12.000 € |
| Εμπορικό / τουριστικό έργο | 8–16 % | 8.000–16.000 € |
Επιπλέον κόστη που πρέπει να προϋπολογίσετε
Πέρα από την αμοιβή του αρχιτέκτονα, υπάρχουν διοικητικά και τεχνικά κόστη που συχνά παραλείπονται από τον αρχικό προϋπολογισμό:
- Θεώρηση ΤΕΕ: 300–1.200 € ανάλογα με τον τύπο και το μέγεθος της μελέτης.
- Αμοιβές πολιτικού μηχανικού / Η/Μ μηχανικού: 2–5% του Π/Υ.
- Έξοδα έκδοσης οικοδομικής άδειας (παράβολα ΥΔΟΜ, ΤΕΕ): 1–3% του Π/Υ.
- ΦΠΑ: οι αμοιβές αρχιτέκτονα φορολογούνται στο 24%.
Υλικά, φως και καθημερινή χρήση
Τα υλικά επιλέγονται με βάση αφή, αντοχή, συντήρηση και σχέση με το φως. Στην Ελλάδα η σκίαση, ο αερισμός και η θερμική άνεση είναι μέρος της αρχιτεκτονικής ποιότητας, όχι τεχνικές σημειώσεις στο τέλος.
Η καθημερινή χρήση είναι ο πιο αυστηρός κριτής. Αν η κάτοψη δουλεύει μόνο σε φωτογραφία, το έργο θα κουράσει γρήγορα. Αν δουλεύει στο πρωινό, στη δουλειά από το σπίτι, στη φιλοξενία και στη συντήρηση, τότε αποκτά διάρκεια.
Πώς συνεργαζόμαστε
Για έργα με στόχο το κόστος αρχιτέκτονα Αθήνα, η ομάδα ξεκινά με συζήτηση, αποτύπωση και γρήγορο έλεγχο δυνατοτήτων. Στη συνέχεια οργανώνονται σχέδια, προϋπολογισμός, άδειες όπου χρειάζονται και υλικό για αποφάσεις.
Ο στόχος δεν είναι να παραχθούν περισσότερες εικόνες από όσες χρειάζονται. Είναι να υπάρχει αρκετή ακρίβεια ώστε ο ιδιοκτήτης, ο επενδυτής και οι συνεργάτες να ξέρουν τι αποφασίζουν.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο κοστίζει ένας αρχιτέκτονας στην Αθήνα;
Οι αμοιβές κυμαίνονται από 8% έως 18% του προϋπολογισμού κατασκευής ανάλογα με τον τύπο έργου. Για ολική ανακαίνιση 100.000 €, η αμοιβή μελέτης και επίβλεψης διαμορφώνεται συνήθως στα 8.000–15.000 € πλέον ΦΠΑ 24%. Σε αυτά προστίθεται θεώρηση ΤΕΕ (300–1.200 €) και τυχόν αμοιβές ειδικοτήτων μηχανικών.
Πότε πρέπει να μιλήσω με αρχιτέκτονα για Αθήνα;
Πριν κλειδώσει ο προϋπολογισμός ή υπογραφεί συμφωνία με εργολάβο. Η πρώιμη αρχιτεκτονική αξιολόγηση ξεκαθαρίζει δυνατότητες, ρίσκα, άδειες και σειρά αποφάσεων.
Μπορεί να εκτιμηθεί κόστος από την αρχή;
Μπορεί να δοθεί εύρος κόστους μετά από αποτύπωση και σαφές σενάριο. Η αξιόπιστη εκτίμηση χρειάζεται αντικείμενο, επίπεδο ποιότητας, τεχνικές παραδοχές και περιθώριο απροόπτων.
Αναλαμβάνει το Wolfblanc μόνο μελέτη ή και συντονισμό;
Αναλαμβάνουμε αρχιτεκτονική μελέτη, στρατηγική έργου, BIM συντονισμό και συνεργασία με τους απαραίτητους μηχανικούς ανάλογα με το αντικείμενο.
Κάθε σοβαρό έργο αρχίζει με καθαρή συζήτηση.
Ένας senior partner διαβάζει κάθε αίτημα · απάντηση εντός δύο εργάσιμων ημερών
